La nova Llei de l’Habitatge

El Consell de Ministres ha aprovat el projecte de Llei d’Habitatge, malgrat l’informe preceptiu en contra del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), i remetrà el text al Congrés per tramitar-lo d’urgència.

La ministra de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, Raquel Sánchez, s’ha referit a aquest informe que el Govern ha estudiat “amb respecte absolut a les consideracions” i ha assenyalat que s’han “incorporat comentaris” per “clarificar determinats articles on entra la normativa autonòmica».

«El Govern vol destacar que aquest projecte de llei reconeix les competències de les comunitats autònomes en matèria d?habitatge i posa a la seva disposició aprovar totes aquelles eines per ajudar a fer efectiu aquest dret bàsic», ha dit la Sánchez.

Per la seva banda, la ministra de Drets Socials i Agenda 2030, Ione Belarra, també propulsora de la normativa, ha afegit que la llei «era absolutament imprescindible per començar a fer els primers passos en la direcció correcta».

«Aquesta llei protegeix els llogaters, ho posa fàcil als petits propietaris i exigeix ​​responsabilitat als grans propietaris», ha apuntat Belarra.

Però, quines són les mesures i els objectius de la nova Llei d’Habitatge?

La nova Llei d’Habitatge inclou importants mesures i instruments per assolir els objectius de millora de l’accés a l’habitatge, i destaquen les novetats següents:

Amb la nova Llei d’Habitatge no es podrà tornar a alienar el parc públic d’habitatge social
Que serà considerat com un patrimoni permanentment subjecte a protecció. Per això l’Avantprojecte estableix una regulació estricta dels parcs públics, evitant que es tornin a repetir operacions de venda del parc públic d’habitatge a fons d’inversió per part d’algunes administracions territorials.

S’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit
Garantint sempre, almenys, un període de trenta anys. Es fixen a nivell estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. A la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.

S’introdueix el concepte d’habitatge assequible incentivat
Segons el Govern, es tracta d’una figura necessària per incrementar l’oferta a curt termini. Es tracta d’un concepte nou que se suma a l’habitatge protegit com a mecanisme efectiu per incrementar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, afavorint la participació del sector privat i del tercer sector a través de la instrumentació de beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, entre altres.

El dret a un habitatge digne i adequat s’ha d’exercir en condicions assequibles
I afegeixen, comprometent els poders públics. Es desenvolupa i reforça el concepte d’habitatge digne i adequat recollit a l’article 47 de la Constitució Espanyola, per assegurar el compromís dels poders públics per fer-ho efectiu, incorporant en el concepte aspectes com el d’habitabilitat, accessibilitat, eficiència energètica, utilització de energies renovables o accés a xarxes de subministraments bàsics, per respondre a les necessitats de residència de les llars en condicions assequibles.

Es defineix un estatut jurídic de drets i deures associats a la propietat d’habitatge
Delimitant-ne la funció social. S’aprova, per primera vegada a nivell estatal, un marc jurídic del dret a l’habitatge que estableix un conjunt de drets i deures de caràcter general, i un estatut de drets i deures associats a la propietat d’habitatge, delimitant la funció social seguint el mandat constitucional.

Declaració de zones de mercat residencial tensionat
Segurament és una de les mesures més controvertides. El cas és que, a fi d’aplicar mesures efectives per afavorir l’accés a l’habitatge, les administracions competents en matèria d’habitatge, comunitats autònomes, podran declarar zones de mercat residencial tensionat, establint-se a la norma estatal un procediment de declaració basat en criteris objectius que determinarà l’aplicació de diferents mesures encaminades a equilibrar i minorar els preus del lloguer a aquestes zones.

Definició de grans forquilles amb caràcter general i deures d’informació i col·laboració a zones de mercat tensionat
S’introdueix a la Llei estatal d’una definició de caràcter general del concepte de “gran forquilla”, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2, també de ús residencial, excloent en tots dos casos garatges i trasters. Sobre aquesta definició, a «zones de mercat residencial tensionat» es poden establir criteris addicionals degudament motivats.

Mecanismes de contenció i baixada dels preus del lloguer d’habitatge
S’estableixen nous mecanismes de contenció i baixada de preus, a través de la millora del marc fiscal, pressupostari, o de gestió patrimonial, i de regulació en àrees declarades com de mercat residencial tensionat, amb l’objectiu de:

  • La incorporació de més habitatges al mercat del lloguer com a habitatge habitual en aquestes zones, per equilibrar el mercat
  • La contenció i la reducció de la renda, impedint els increments abusius i incentivant baixades en el lloguer a través d’un tractament fiscalment favorable

S’estableix un mecanisme de caràcter excepcional i acotat en el temps, que pogués intervenir al mercat per esmorteir les situacions de tensió i concedir a les administracions competents el temps necessari per poder compensar si escau el dèficit d’oferta o corregir amb altres polítiques de habitatge les mancances daquestes zones. Així, com a conseqüència de la declaració de l’àrea de mercat residencial tensionat s’activaran les mesures següents:

  • Per als habitatges arrendats, s’estableix la possibilitat que l’arrendatari es pugui acollir a la finalització del contracte a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions del contracte en vigor.
  • En nous contractes d’arrendament d’habitatges ja arrendats a nous llogaters s’estableix la limitació del lloguer en aquestes zones, amb caràcter general a la renda del contracte anterior (amb l’increment de l’IPC corresponent), permetent certs increments addicionals màxims en determinats supòsits establerts a l’Avantprojecte de Llei.
  • Quan el propietari sigui una persona jurídica gran forquilla, la renda dels nous contractes subscrits en àrees tensionades estarà limitada si escau pel contracte anterior, o el límit màxim del preu aplicable d’acord amb el sistema d’índexs de preus de referència. Això no obstant, s’estableix un període de 18 mesos des de l’aprovació de la llei per aplicar aquesta limitació referida a sistema d’índexs de referència, a fi que l’administració estatal estableixi un sistema que pugui ser utilitzat per a aquestes limitacions en els preus. del lloguer a zones tensionades.

Creació d’un entorn fiscal favorable per reduir els preus del lloguer i l’increment de l’oferta a preu assequible
S’estableix una millora de la regulació de l‟IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d‟habitatge habitual. Per això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50%, que es podrà incrementar en funció dels criteris següents:

  • 90% Baixada de la renda a zona tensionada. Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionat, amb una baixada d’almenys un 5% sobre la renda del contracte anterior.
  • 70% Lloguer per primera vegada de vivendes en àrees tensionades a joves. En cas de nous contractes d’arrendament a joves entre 18 i 35 anys en aquestes àrees. Habitatge assequible incentivat o protegit. Habitatge arrendat a l’Administració pública o entitat del tercer sector, o acolliment a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer
  • 60% Rehabilitació o millora. En cas que s’hagin dut a terme obres de rehabilitació els dos anys anteriors.

Definició d’habitatge buit i modulació del recàrrec de l’IBI
S’introdueix una definició clara perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l’impost sobre béns immobles a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de quatre habitatges per propietari, llevat de causes justificades de desocupació temporal. Així mateix, s’estableix una modulació del recàrrec actualment situat al 50% de la quota líquida de l’IBI que podrà assolir el 150%, en funció del temps de desocupació i del nombre d’habitatges desocupats del mateix titular al terme municipal.

Millora de la regulació del procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat
Es preveuen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, si escau, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social.

S’assegura que els serveis socials puguin oferir solucions habitacionals als afectats, evitant situacions de desemparament com a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, sincrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, de 1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

Impuls de l’habitatge protegit de lloguer a preu limitat
S’estableix un percentatge mínim del 50 per cent per a habitatge protegit de lloguer dins del sòl de reserva per a habitatge protegit. Així mateix, s’aclareix la possibilitat que la legislació urbanística pugui establir una reserva del 30% en sòl urbanitzat, i les administracions urbanístiques han d’articular els mecanismes de compensació que siguin pertinents als afectats, sense que això impliqui l’establiment de l’obligació d’implantar aquesta. mesura a les comunitats autònomes.

Es reforça l’actuació estatal en matèria d’habitatge i de rehabilitació, mitjançant plans plurianuals, basats en la cooperació interadministrativa
Es regula l’actuació pública en matèria d’habitatge, rehabilitació i regeneració urbana a través de la regulació, el finançament i la planificació necessària per garantir-ne l’accés a preus assequibles, així com per afavorir la conservació i millora del parc d’habitatges i dels entorns residencials. Es defineix el marc general de col·laboració i cooperació entre administracions públiques en matèria d’habitatge, com a estratègia clau per aconseguir les finalitats d’aquesta política, a través dels principals òrgans de cooperació: Conferència Sectorial, Comissió Multilateral i Comissions Bilaterals.

Es crea el Consell Assessor d’Habitatge, per assegurar la participació de tots els agents en l’elaboració i el desenvolupament de les polítiques d’habitatge
Serà un òrgan col·legiat de caràcter tècnic, assessor i consultiu de lEstat per a la programació de les polítiques públiques dhabitatge, que estarà integrat per associacions del tercer sector i altres associacions representatives dinteressos afectats per la Llei, representants empresarials i professionals, del sector financer , així com diferents professionals experts en matèria dhabitatge, de làmbit universitari o de la recerca.

Més garanties en la compra o lloguer d’habitatge a través d’informació bàsica de les condicions de l’operació i de les característiques de l’habitatge i de l’edifici
La persona interessada en la compra o arrendament d’un habitatge que estigui en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l’operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, una sèrie d’informació bàsica sobre les condicions de l’operació i de les característiques del referit habitatge i de l’edifici on es troba.

Més informació i transparència a les polítiques públiques d’habitatge, per conèixer tots els programes i serveis útils per accedir a un habitatge
L’Avantprojecte de Llei aposta per assegurar la transparència i millorar la informació en diferents àmbits, entre els quals es pot destacar el de l’habitatge públic. Per això estableix l’obligació d’elaborar i mantenir actualitzat un inventari del parc públic d’habitatge i una memòria anual en què s’especifiquin les accions adoptades per reforçar aquest parc i acomodar-lo a la demanda existent.

Dret a un habitatge digne i adequat
Amb el conjunt de mesures recollides a la nova Llei Estatal d’Habitatge s’obeeix al principi que el compliment del «dret a un habitatge digne i adequat» recollit a l’article 47 de la Constitució Espanyola incumbeix a tots els poders públics sense excepció, que estan obligats a complir-lo en el marc de les respectives esferes de competència.

D’aquesta manera, la Llei pel Dret a l’Habitatge constitueix la resposta per part de l’Estat de l’obligació que, en el marc de les competències constitucionals, li incumbeix en la protecció del dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al seu gaudi.